房產(chǎn)預(yù)售款的撥付將和企業(yè)當年誠信分值對應(yīng)

發(fā)表時間： 2015-06-16 15:13 來源：清遠日報 　　

清遠版《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實施辦法》目前正在銀行機構(gòu)、各地政府、房地產(chǎn)企業(yè)中進行最后的意見征集。記者日前拿到了這份文件的征求意見稿了解到,預(yù)售款的撥付將和企業(yè)當年的誠信分值對應(yīng),分值越高房企可使用的預(yù)售款就越多。在各地樓市成交量普遍回升的時候,清遠市住建局擬推出的此項新政將更有利房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,有效去目前市場中商品房庫存高的現(xiàn)象。
　　預(yù)售款不能隨意支配
　　在征求意見稿中,記者看到新政對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售資金的用途、撥付程序等都作出了明確限制,開發(fā)商不能再像以前那樣隨心所欲使用預(yù)售款。
　　據(jù)了解,商品房預(yù)售是對期房銷售而言的。當商品房建設(shè)進度到達一定要求后,開發(fā)商即可對房屋進行預(yù)銷售。而預(yù)售資金是開發(fā)商進行滾動開發(fā)的重要來源。商品房預(yù)售款,是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。

預(yù)售資金使用將實行封閉式管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提用商品房預(yù)售款時,要向預(yù)售監(jiān)管部門提交該月的用款計劃書、與承建商簽訂的施工進度合同、用于支付項目購買建設(shè)必需的建筑材料等購銷合同等資料申請,待監(jiān)管部門審核后方可提取使用。
　　征求意見稿提出,商品房預(yù)售款應(yīng)當全部直接存入商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶,并對用于項目工程建設(shè)的部分資金實行重點監(jiān)督管理,確保預(yù)售款優(yōu)先用于工程建設(shè),其中包括支付項目工程款、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項和法定稅費,以及歸還本項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

預(yù)售款提取額度和誠信值相關(guān)聯(lián)
　　預(yù)售款的撥付也不是房企申請多少就批復(fù)多少,住建部門將根據(jù)項目的進度和房企誠信值進行撥付,確保留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付,防止了房企資金鏈斷裂后造成爛尾工程的發(fā)生。
　　具體撥付標準是:項目竣工驗收前,專用賬戶內(nèi)的資金留存額度與企業(yè)當年的誠信分值對應(yīng)。誠信分值的計算根據(jù)《清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)行業(yè)誠信管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。誠信分值120分(含120分),專用賬戶內(nèi)的資金按項目銷售總額5%累計留存；誠信分值90分(含90分)—119分,專用賬戶內(nèi)的資金按項目銷售總額10%累計留存；誠信分值90分以下,專用賬戶內(nèi)的資金按項目銷售總額15%累計留存。
　　項目已辦理房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案手續(xù)的,繼續(xù)留存累計資金的2%,項目已轉(zhuǎn)為現(xiàn)樓銷售,銷售款不再存入專用賬戶。
　　項目在已辦理商品房初始登記手續(xù)的,可以提用專用賬戶內(nèi)最后剩余累計留存的資金,該項目的資金不再進行監(jiān)管。
　　有利樓市健康成長
　　住建部門認為,建立完善商品房預(yù)售款存提制度,可以加強清遠商品房預(yù)售款監(jiān)督管理力度,確保商品房預(yù)售款專款專用,降低房地產(chǎn)開發(fā)信貸風險。但對于目前房地產(chǎn)市場正處于高庫存運行中的清遠市場,正渴望通過預(yù)售款回籠資金的開發(fā)商來說,即將出臺的新政將精準扼住其要害。有開發(fā)商表示新政是利空,開發(fā)商資金鏈更為緊張了,需要一定時間去消化新政帶來的影響,通過調(diào)整銷售和建設(shè)模式去適應(yīng)新政,使企業(yè)更健康發(fā)展。
　　業(yè)內(nèi)則普遍認為長遠來說是利好的政策,因為被監(jiān)管資金將優(yōu)先用于支付工程款等款項,這項新政如果執(zhí)行到位,將有效防止爛尾樓、欠薪事件的發(fā)。同時監(jiān)管預(yù)售資金,將迫使開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏,加速資金周轉(zhuǎn),從而放棄以往常用的捂盤惜售等市場策略,并逐漸形成新的運營模式。這無論是對于開發(fā)商還是整個樓市,都將因此而更加健康地成長。
　　匯成房地產(chǎn)代理陳經(jīng)理表示,絕大多房企預(yù)售款約占開發(fā)商資金的四成左右,以往預(yù)售款有點“提前融資”的感覺,開發(fā)商早早拿了買房人的錢,可以用于買地等其他投資。實施新政嚴加監(jiān)管后,使開發(fā)商每次只能從監(jiān)管方“擠牙膏式”地得到一點,很難發(fā)揮資金杠桿的作用。
　　至于新政是否對樓盤價格有所影響,陳經(jīng)理認為這種機率不大。因為預(yù)售款是按照工程項目的進程節(jié)點撥付的,為了盡快回籠資金,開發(fā)商可能會加大推盤力度,從而使樓市價格不至于過快上漲,有助于穩(wěn)定樓市。另外新政將使開發(fā)商拿地資金沒有以前充裕,拿地速度放緩就會造成未來樓市供應(yīng)量減少,亦可達到降低高庫存的目標。 

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